離婚の財産分与で家を分ける方法と住宅ローンがある場合の対処法

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■ 家は財産分与の対象になる?
■ 家を財産分与する前にやっておくべきことは?
■ 家が財産分与の対象となるかどうかの見分け方は?
■ 住宅ローンがある場合はどうすればいい?

この記事は上記のような疑問、お悩みにお応えする内容になっています。

離婚時に夫婦で分け合う財産にはいろいろあると思いますが、その中でも特に取り扱いが難しく、かつ、トラブルの原因にもなりかねないのが家(土地を含めた不動産)です。

そこで、この記事の前半では、家を財産分与する前にやっておくべきことを解説します。また、後半では、アンダーローンの場合とオーバーローンの場合とにわけてそれぞれでとりうる対処法について解説します。

家を財産分与する前にやっておくべきこと

家を財産分与する前にやっていただきたいことは次の確認です。

①家(土地を含む不動産)の名義
②住宅ローンの残額と名義
③財産分与の基準時
④家の評価額
⑤特有財産(頭金)の有無など

①家(土地を含む不動産)の名義

家の名義を確認する必要があるのは、仮に、家を売却することとした場合、「単独名義」だと単独名義人一人の判断で家を売却できますが、「共有名義」だと夫婦それぞれの同意がなければ売却することができないからです。また、家を売却せずに夫婦のいずれかが家に住み続ける場合も名義を変更する必要があります。

家の名義は不動産の「登記事項証明書(土地用、建物用)」で確認できます。登記事項証明書の「権利部(甲区)」の「権利者その他の事項」の欄を見てください。そこに「所有者〇〇〇〇」と一人の名前しか記載されていない場合は、その人の単独名義であることを示しています。一方、「共有者 持分 〇分の〇 〇〇〇〇(名前)(※)」などと書かれている場合は共有名義であることを示しています。

登記事項証明書はご自宅に保管しているはずですが、見つけることができない場合は法務局から取り寄せることも可能です(法務局に出向かずに、オンラインや郵送での取り寄せも可能です(➡参照:法務局 オンライン申請のご案内)。

②住宅ローンの残額と名義

住宅ローンを完済できていない場合は、住宅ローンの残額と名義を確認します。

後述しますが、「住宅ローン残額<家の評価額」であるアンダーローンの場合は、家は財産分与の対象なります。一方、「住宅ローン残額>家の評価額」であるオーバーローンの場合は、家は財産分与の対象とはなりません(ただし、家を売却すること自体が妨げられるわけではありません。また、他の財産との関係で家が財産分与の対象となることはあります)。この点をまず確認する必要がありますし、それぞれで取りうる手段が異なります。

住宅ローンの残額は債権者(住宅ローンを借りている相手=金融機関など)から配布された「償還(返済予定)表」で確認できます。紛失してしまった方は、債権者に問い合わせれば発行してくれます。

また、住宅ローンの残額とともに名義も確認します。住宅ローンが残っている場合は、離婚後も住宅ローンの名義人が住宅ローンを返済していくのが基本です。必ずしも「不動産の名義人=住宅ローンの名義人」とは限らない点に注意が必要です。

住宅ローンの名義人は、住宅ローンの契約書(住宅ローンを組む際に債権者との間で交わした「金銭消費貸借契約書」)、あるいは、前述の「登記事項証明書(権利部(乙区)➡権利者その他の事項)」で確認できます。

③財産分与の基準時

財産分与の基準時とは、いつの時点における財産(あるいは、評価額)を財産分与の対象とするのか、という話です。

家を財産分与の対象とする場合は、いつの時点の家の評価額を財産分与の対象とするかで、その後のわけ方が異なってきます。

離婚よりも別居が先行し、別居のまま離婚した場合は「別居時」、別居しないまま離婚した場合は「離婚時」を財産分与の基準時とします。

④家の評価額

前述のとおり、家の評価額は、そもそも家が財産分与の対象となるのか、家をどのように分けるのかに関係しますのでしっかり確認する必要があります。

家の評価額を調べる方法は以下の5通りです。

ア 固定資産納税通知書(毎年6月初旬~中旬頃、役所から自宅に郵送)で課税評価額を確認する
イ 国土交通省の土地総合情報システムを使う➡「不動産取引価格情報検索」
ウ インターネットで無料の一括査定に出す
エ 不動産業者に査定を依頼する
オ 不動産鑑定士に鑑定を依頼する

アからオにいくにしたがって、正確な評価額を割り出すことができます。ただ、不動産鑑定士に鑑定を依頼する場合は20万円~40万円程度の費用がかかります。また、不動産業者は売却前提でなければ査定してくれないところもあります。いずれの方法を選択するにせよ、将来のトラブルを避けるためにも、夫婦でよく話し合って決めた方がよいです。

⑤特有財産(頭金)の有無など

特有財産とは共有財産を除いた財産です。家の財産分与で取り扱いが問題となりうる特有財産が頭金として使った

  • 夫婦の一方が婚姻前から貯めていた預貯金
  • 夫婦の一方が親族(親など)から援助してもらったお金

です。

こうしたお金がある場合は、まずはその金額を明らかにしてください。明らかにできた場合は、以下の手順で頭金を計算します。

ア 家(土地を含めた不動産)の購入価格に占める頭金の割合を計算する
(例)家の購入価格:3000万円、頭金:600万円(原資は妻の婚姻前の預貯金)
=600÷3000=20%

イ 家の評価額の下落分を考慮した頭金を計算する
(例)家の評価額:1800万円
=1800×0.2=360万円

仮に、家を1800万円で売却できた場合、単純計算で、妻は1080万円(=720万円(※2)+360万円(頭金分))を、夫は720万円を取得することになります。

なお、特有財産を主張する場合は、主張する側が頭金の有無や金額を証明する責任を負います。証明できない場合は、財産分与の対象に組み込まれてしまいます(上記の例で、妻の取得額は900万円(=1,800万円÷2))となります。

※1婚姻後に夫婦で協力して築いたと認められる財産。名義は問いません。
※2財産分与の割合は1/2が基本です。そのため、「(1800万円-360万円)÷2=720万円」が財産分与の対象額となります。

家を財産分与する方法(アンダーローンの場合)

アンダーローンの場合、家は財産分与の対象となります。アンダーローンの場合は次のいずれかの方法で財産分与します。

① 家を売却し、残ったお金を二人で分け合う(換価分割)
※家が共有名義の場合は、一方の判断だけで家を売却できません。まずは、夫婦でよく話し合って売却するかどうか決める必要があります。
② 夫婦の一方が家に住み、他方にお金(代償金)を支払う(代償分割)

①家を売却し、残ったお金を二人で分け合う(換価分割)

家を売却する場合は、次の手順で進めていきます。

【STEP1】 不動産業者を見つける

【STEP2】 不動産の売却、所有権移転登記・抵当権の抹消

【STEP3】 売却代金を清算・分配する

【STEP1】不動産業者を見つける

家を売却する場合は、通常、不動産業者に仲介を依頼することになるかと思います。また、家の査定も不動産業者に依頼することになるでしょう。不動産業者に仲介を依頼した場合は「仲介手数料」がかかります。

【STEP2】不動産業者が買手を見つけ、売買契約を締結する

不動産業者に依頼した後は、不動産業者が購入希望者を見つけて交渉します。話がまとまったら買手と売買契約を締結し、手付金の授受→登記に必要な情報・書類の確認→残代金の振込み→所有権移転・抵当権の抹消の登記、という順に進めていきます。

なお、登記は司法書士に依頼して行います(通常、不動産会社が指定する司法書士に依頼します)から、司法書士への報酬金が発生します。

【STEP3】売却代金を清算・分配する

家を売却した場合、

【家を売却した場合にかかる諸費用】
■ 仲介手数料
■ 登記にかかる諸費用(司法書士への報酬金、登録免許税)
■ 税金(印紙税、譲渡所得税)

がかかります。

そのため、売却代金から「住宅ローン」と「上記諸費用」を差し引いた後の残額を夫婦で分け合うことになります。

財産分与対象額=売却代金-(住宅ローン+売却時にかかる諸費用)

②夫婦の一方が家に住み、他方にお金(代償金)を支払う(代償分割)

夫婦の一方が家に住み続けることを希望する場合は、次の手順で進めていきます。

【STEP1】 家の名義をどうするかを決める
→①現在:夫名義  →離婚後:夫名義(夫が住み続ける)
→②現在:夫名義  →離婚後:妻名義(妻が住み続ける)
→③現在:夫・妻名義→離婚後:夫名義(夫が住み続ける)
→④現在:夫・妻名義→離婚後:妻名義(妻が住み続ける)

【STEP2】 債権者に家の名義変更の相談をする

【STEP3】 連帯債務者・保証人から外れることの同意を得る

【STEP4】 代償金の支払い等を検討する

【STEP1】家の名義をどうするかを決める

離婚後は夫婦のいずれかが現在の家を出ていくわけですから、まずは離婚後の家の名義を決める必要があります。

たとえば、家の名義が夫の単独で、妻が離婚後の子供との生活を考えて家に住み続けることを希望した場合、妻の単独名義に変更できるか検討する必要があります(②の場合)。一方、家が共有名義の場合(③、④の場合)も、将来起こりうるトラブル(※)を避けるには、家に住み続ける方に共有持分を移転して単独名義とする必要があります。

※家に住み続けない元配偶者が将来再婚し、再婚相手との間に子供をもうけ、その後、元配偶者が死亡した場合、相続が発生し、元配偶者がもっていた持分(家に対する所有権の割合)が分散され(再婚相手やその子供も持分を引き継ぐことになります)、権利関係が複雑になります。また、住宅ローンの支払いを怠った場合は持分を差し押さえられ、第三者に処分される可能性があります。さらに、固定資産税の支払いを怠った場合も同様です。

【STEP2】債権者に家の名義変更の相談をする

仮に、名義変更が必要である場合は、債権者に家の名義変更について確認する必要があります。なぜなら、住宅ローンの契約又は約款によっては、家の名義変更をする、あるいは債務者が家から出ていく際には事前に債権者の同意(あるいは届出)が必要とされていることがあるからです(※1)。

本来、名義変更は夫婦だけで行えます。では、なぜ今回の場合、債権者の同意が必要かといえば、それは住宅ローンが絡んでいるからです。家の名義と住宅ローンの名義は一致していることが通常ですが(※2)、家の名義人でなくなる、すなわち、家の名義人が家から出ていってしまうと「自分の住んでいる家ではないからどうなってもいい」などと考えて住宅ローンの返済を怠ってしまう可能性があります。これでは債権者が困ることになります。そのため、債権者が不利益を被らないよう、家の名義を変更するには債権者の同意が必要とされているのです。

※1 詳細は債権者との間で取り交わした「金銭消費貸借契約書」あるいは「住宅ローン約款」をご確認ください。規約に違反すると「期限の利益を失い、住宅ローンの一括返済を求める」と規定されている場合があります。
※2 ①、②の場合「夫のみ主債務者」、「夫:主債務者、妻:連帯債務者・保証人」というケース、③、④の場合「夫:主債務者、妻:連帯債務者・保証人」とういケースが多いです。

【STEP3】連帯債務者・保証人から外れることの同意を得る

①~④のいずれのケースでも、夫婦のいずれかが住宅ローンの連帯債務者・保証人となっている場合、そのままだと離婚後も住宅ローンの返済義務を負い続けます。そのため、離婚後は連帯債務者・保証人から外れた方がよいですが、連帯債務者・保証人から外れる場合にも債権者の同意が必要となります。連帯債務者・保証人から外れることは、債権者からすれば住宅ローンの返済を請求できる相手を失うことになるからです。

債権者の同意を得るには

■ 残りの住宅ローンを一括返済(あるいは繰り上げ返済)する
■ 離婚後も住宅ローンを支払っていく方が借り換えをする
■ 代わりの連帯債務者・保証人を立てる

といった対応が考えられますが、いずれも現実的には対応を取ることが厳しい場合が多いでしょう。

債権者の同意を得ることができない場合は、夫婦間で住宅ローンの負担について取り決めする方法があります(もっとも、債権者との関係では連帯債務・保証の関係が解除されるわけではありません)。

なお、夫婦のいずれかが連帯債務者・保証人ではないものの、家の名義変更をする場合(特に①、②のケースで、債権者の同意を得るに)にも、「一括返済」、「借り換え」のほか「債務者変更(免責的債務引受)」を検討する必要があります。

※「リースバック」も検討する
住宅ローンや契約関係を清算した上で、なおかつ家に住み続けることを希望する場合は「リースバック」を検討しましょう。リースバック(セール&リースバック)とは、家を不動産業者に売却した後、買手の不動産業者と賃貸借契約を結ぶことで家に住み続ける方法です。売却後も住み続けられるほか、住宅ローンや契約関係を清算できる点ではメリットです。一方、オーバーローンの場合は使えない(差額を自己資金で埋め合わせる必要がある)、家の評価額(売却価格)が相場より安くなる、賃貸借期間は期限を設けられ更新でないことがある、家賃が相場よりも高くなる、などのデメリットがある点に注意が必要です。
任意売却無料相談窓口

【STEP4】代償金の支払い等を検討する

これまでの過程で、家の単独名義人となった側(離婚後も家に住み続ける側)は、相手に「家の評価額」から「住宅ローンの残額」を差し引いた金額の2分の1(原則)に相当する金額(代償金)を支払います。

なお、②、④のケースのように、妻が家に住み続けることを希望しているにもかかわらず、妻が夫に代償金を支払えない(名義変更に関する夫の同意をもらえない)、住宅ローンを負担できない(債権者の同意を得られない)場合は、夫と妻との間で賃貸借契約あいは、使用貸借契約を締結するのも一つの方法です(※)。

※ただし、夫が主債務者の場合は夫が引き続き住宅ローンを負担します。夫が住宅ローンの支払いを怠った場合は抵当権を実行され、家を競売にかけられるリスクがあります。

オーバーローンの場合の対処法

一方、オーバーローンの場合は、家は財産分与の対象とはなりません(家の評価額が3000万円、住宅ローンの残債が4000万円の場合、1000万円(=3000万円-4000万円)の負債を夫婦で分けるという話にはなりません)。

とはいえ、家や住宅ローンは残ったままですから、離婚前に家を売却するかどうか、住宅ローンを誰が払っていくかについてきちんと取り決めておくことが必要です。そこで、以下ではオーバーローンの場合に取りうる対処法について解説します。

①家を売却する(住宅ローンを完済する)

オーバーローンの場合は、家の抵当権(※)を抹消しない限り、家を売却できません。抵当権を抹消するには、家の評価額と住宅ローンの残債の差額を一括返済するのが通常です。

※抵当権
住宅ローンの支払いが滞った場合に、債権者が不動産を競売にかけることができる権利。債権者は競売で得たお金を住宅ローンの未回収分のお金に充てます。このように家に抵当権がついていると競売のリスクがあることから、抵当権がついた家の買手はほとんどいません。オーバーローンの場合は住宅ローンを完済する➡家から抵当権を外す➡売却する、という手順を踏む必要があります。

②任意売却する

一括返済が難しい場合は任意売却を検討しましょう。

任意売却とは、競売によらずに、債務者(住宅ローンを借りている人)と債権者との話し合いで家を売却する手段です。競売に比べて高値で売却できる可能性がある、周囲に知られることなく手続きを進められる、売却後も住宅ローンの分割返済を認めてもらえることがある、などのメリットがあります。

一方、債権者は任意売却を受け入れると、抵当権を手放さなければいけません。ただ、売却後も住宅ローンの返済は続きますから、債権者とすればなるべく任意売却を受け入れたくはないはずです。任意売却の話し合いは難航することが予想されますから、売却の手続きは弁護士や専門業者に依頼するのが通常です。

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③家の単独名義人が住み続ける

たとえば、家の名義が夫単独の場合、夫が家に住み続け、妻が家を出ていくのです。住宅ローンの名義も夫単独の場合は、離婚後は夫が住宅ローンを返済します。

ただ、注意しなければならないのは、妻が住宅ローンの連帯債務者・保証人となっている場合です。そのままの状態だと、妻も依然として住宅ローンの返済義務を負い続けます。妻が家を出ていく際は、連帯債務者・保証人から外れる必要があります(外す方法は「【STEP3】連帯債務者・保証人から外れることの同意を得る」で解説した方法と同様です)。

④家の名義人でない人が住み続ける

家の名義が夫単独で、妻が家に住み続け、夫が家から出ていくケースが考えられます。

この場合、妻が連帯債務者・保証人か否かにかかわらず、家と住宅ローンの名義を変更する必要があります。家と住宅ローンの名義を変更するには債権者の同意が必要であることはすでに述べたとおりです。

まずは、債権者に相談の上、借り換えや債務者変更が可能かどうか検討する必要がありますが、妻に夫と同等かそれ以上の経済的信用度がないと難しいのが実情です。

それでも住み続けたい場合

家と住宅ローンの名義を夫にしたまま妻が住み続けたい場合は、夫に住宅ローンを返済してもらうしかありません。この場合、離婚の際に「住宅ローンは夫が返済する。住宅ローンを完済した時点で名義を妻に移す。」旨の書面(離婚協議書、公正証書)を作っておくと安心です。ただし、返済を強制できるわけではありませんし、妻が連帯債務者・連帯保証人の場合は妻も返済義務を負います。

また、住宅ローンを完済するまでは前述した抵当権が家に設定されています。仮に、夫が住宅ローンの返済を怠った場合は、この抵当権を実行され、家を競売にかけられて強制的に退去させられるおそれもあります。夫は自分の住まいの住居費と妻の住宅ローンという二重の負担を負いますから、返済が滞る可能性も決して低くはないといえます。

家の名義が共有名義の場合

家の名義が共有名義の場合は、家に住み続ける側の単独名義とする必要があります(離婚後も共有名義のままにしておくリスクは、「【STEP1】家の名義をどうするかを決める」で解説しています)。

もっとも、共有名義の場合は夫婦のいずれかが連帯債務者・保証人となっていることが通常で、単独名義とする=連帯債務者・保証人から外すには債権者の同意を得る必要があります。

連帯債務者・保証人を外してもリスクがないと債権者が判断するほど家に住み続ける側に経済力があれば別ですが、そうでない場合は住宅ローンの一括返済、繰り上げ返済のほか、代わりの連帯債務者・保証人を立てるなどの対応が必要となります。

 

今回の内容は以上となります。

最後までお読みいただきありがとうございました。

この記事の執筆者
小吹 淳

行政書士、夫婦問題(離婚)カウンセラー | 大学卒業後、官庁勤務(約13年)→法律事務所勤務(約4年)を経て現在に至ります | 現在「離婚協議書、離婚公正証書の作成&サポート」、「夫婦問題・離婚カウンセリング
」業務を中心とする行政書士事務所開業に向けて準備中です | 本サイトでは離婚で役立つ情報をわかりやすく解説しています | 二児の父親 | 趣味はサッカー観戦と旅行

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